perjantai 5. lokakuuta 2018

Länsirintamalta ei mitään uutta

Kuten otsikko jo kertoo, on Floridan tilanne edelleen ihan jumissa. Asunto on tyhjänä, eikä uutta vuokralaista tunnu löytyvän. Miten tämä on nyt näin vaikeaa? Olen yrittänyt tehdä hieman analyysiä tilanteesta, mutta en valitettavasti ole saanut mitään suurta ahaa-elämystä. Muutama havainto kuitenkin vastaisuuden varalle.

1. Asunnon markkinointi. Siinä vaiheessa kun edellinen vuokralainen muutti pois asunnosta, sovin kiinteistömanagerin kanssa että he hoitavat asunnon uudelleenvuokrauksen. Se, mitä en siinä vaiheessa vielä tiennyt,oli se että manageri ei käytä MLS (Multiple Listing Service) järjestelmää, joka on USAssa ihan olennainen, jotta asunto saa laajimman mahdollisen näkyvyyden eri hakupalveluissa. Kun pariin kuukauteen ei mitään alkanut tapahtumaan, ja kun vielä yhteydenpito managerin puolelta oli tosi passiivista, katkesi kamelin selkä ja päätin ottaa välitystehtävän pois managerilta. Näin jälkeenpäin ajateltuna olisi pitänyt toimia asiassa paljon nopeammin. Tein RE/MAXin kiinteistönvälittäjän kanssa sopimuksen asunnon vuokrauksesta, ja samassa yhteydessä vuokrapyyntöä laskettiin hieman.

2. Runsas vuokra-asuntotarjonta. Floridaan on viime vuosien taloudellisen buumin aikana rakennettu valtava määrä uusia asuntoja, niin omistus- kuin vuokra-asuntojakin. Eli vaikka osavaltion väkiluku kasvaa kohisten, on asuntojen kysyntään vastattu nopeasti, ehkä jopa liiankin nopeasti. Uusia asuntoalueita nousee kirjaimellisesti kuin sieniä sateella. Omistusasuntojen hinnat ovat menneet mukavasti ylös, mutta vuokra-asuntoja tuntuu olevan tarjolla enemmän kuin tarpeeksi. Vaikka nyt vuokraamani murheenkryyni on hyvässä kunnossa ja suhteellisen uusi (valmistunut vuonna 2006), ei siitä ainakaan toistaiseksi ole ollut apua vuokrauksessa.

Kyllähän tämä tilanne syö miestä, tyhjä kvartaali on paljon menetettyä rahaa, varsinkin kun asunnon kulut juoksevat koko ajan. Pitkän välimatkan takia tässä on koko ajan paikallisesta välittäjästä riippuvainen, olisi niin paljon helpompaa olla paikan päällä itse hoitelemassa asiaa, mutta se ei ymmärrettävästi ole mahdollista tällä hetkellä. Voi sitä ilon ja onnen päivää kun asunto joskus  saadaan (toivottavasti!) vuokrattua. Silloin otan kyllä ison lasin kuohuvaa. Siihen asti ei voi kuin kärsvistellä, toivoa parasta ja muistaa, että asuntosijoittamiseen liittyy aina riskejä. Onneksi asunto ykkönen sentään meni vuokralle heittämällä!

maanantai 30. heinäkuuta 2018

Vuokralaistuskaa

Vähän taustaa: olen mielestäni ollut erittäin onnekas asuntosijoitusteni kanssa kaikki nämä vuodet, joina olen toiminut asuntosijoittajana. Niin uskomattomalta kuin se kuulostaakin, minulla ei koskaan ole ollut yhdessäkään asunnossa yhtään tyhjää kuukautta, jolloin asunto ei olisi tahkonnut tuottoa. Silloin tällöin pidin yhtä asuntoa tietoisesti vuokraamatta kun käytin sitä itse Suomen lomilla ulkomailla asuessani, mutta muuten olen voinut ylpeillä 100% käyttöasteella. Tämä taitaa nyt muuttua.

Kuten viime kuussa kirjoitin, Floridan toisesta vuokrakohteesta oli vuokralainen lähdössä kesäkuun lopussa, ja ajatuksenani oli tehdä asunnossa hieman pintaremonttia ja laittaa se vuokralle heinäkuun puolivälistä alkaen. Asunto olikin vuokralaisen jäljiltä yllättävän hyvässä kunnossa, eikä sitä tarvinnut sen kummemmin remontoida, joten sovimme kiinteistömanagerin kanssa että asunto laitetaan heti vuokrattavaksi. Floridan vuokra-asuntomarkkina käy kuulemma edelleen kuumana, joten asunnon pitäisi mennä vuokralle helposti, varsinkin kun vuokra asetettiin kohtuullisen maltilliselle tasolle. Alun perin manageri oli (minulta kysymättä) nostanut vuokrapyyntöä 50 dollarilla, joten pyysin häntä laskemaan vuokrapyynnön takaisin alkuperäiselle tasolle. Näin tehtiin.

Kesäloma sujui hyvin Floridan helteissä ja paluu Suomen helteisiin tuli taas nopeasti. Palattuani kotiin odottelin tietoa asunnon vuokrauksesta. Ei viestejä. Kun pariin viikkoon ei kuulunut mitään, lähetin sähköpostia managerille. Tulijoita kuulemma olisi, mutta koska HOA rules (taloyhtiön yhtiöjärjestystä vastaava asiakirja) kieltävät lemmikkieläiment vuokralaisilta, ei vuokralaista löydy. WTF? Asunto on ollut kahdesti aiemmin vuokrattavana, eikä vuokralaisen löytämisessä ole koskaan mennyt viikkoa pidempään.Koska haluan saada asunnon nopeasti vuokralle jauhamaan tuottoa, pyysin manageria alentamaan vuokraa 60 dollarilla alkuperäisestä pyynnöstä. Nyt asunto varmaan menee nopeasti vuokralle...?! Eipä ole mennyt.

Nyt olen odottanut uuden vuokralaisen löytymistä alemmalla vuokralla puolitoista viikkoa tuloksetta. Olin tänään yhteydessä manageriin, ja kysyin missä mennään. Kuulemma yksi potentiaalinen vuokralainen olisi ollut mutta "...we had to deny her because of her rental history and also she was charged with some mis-demeanor's with drug related, but not convicted" Joo, ei!Miten tämä nyt voi olla näin vaikeaa? Mietin juuri, että pitäisikö vuokraa laskea edelleen vaikka satasella jotta uusi vuokralainen löytyisi, vai mitä tässä pitäisi tehdä. 

Ja kirsikkana vuokralaistortun päällä, arvatkaas mitä...? Asunto ykkösen vuokralainen sanoi itsensä irti tänään, joten uutta vuokralaista etsitään nyt siis kahteen kohteeseen. Hoh-hoijaaa! Stay tuned for next episode...

maanantai 25. kesäkuuta 2018

Ei tonttia tonnilla, ei edes viidellä!

Juhannusaaton jännitysnäytelmä! Etelä-Carolinan tontin huutokauppa ebayssa päättyi juuri sopivasti juhannussaunan aikoihin iltayhdeksältä. Loppua kohtaan tarjousten tahti alkoi kiihtymään ja tontin hinta nousi myös tasaisesti, päätyen lopulta 5400 taalaan. Sainko tontin? En, viimeisin tarjoukseni oli 5300USD, jonka olin laskenut ostoon liittyvien closing-kulujen kanssa olevan oma maksimini. Harmittiko? Ehkä hieman, mutta eipähän tuo viimeinen tontti maailmassa ole. Ja tietenkin olisi kiva ostaa sellainen kiinteistö, jonka on nähnyt ennen tarjouksen tekoa. Näin siis tällä kertaa.

Tämän viikon loppupuolella on aika ottaa hieman taukoa hektisestä arjesta ja suunnata nokka kohti taatusti lämmintä ja aurinkoista Floridaa, jossa odottaa yksi vuokrausprojekti, tapaaminen kiinteistömanagerin kanssa ja ehkä hieman tonttien katseluakin..! Leppoisia kesäpäiviä kaikille lukijoille!

perjantai 22. kesäkuuta 2018

Tontti tonnilla?

Miltä kuulostaisi noin kahden tuhannen neliön tontti lähellä maan neljänneksi nopeiten kasvavaa kaupunkia noin tuhannella eurolla? Hyvältä tietysti! Missä sellaisia on tarjolla, haluan ilmoittautua heti jonoon! No, ei ehkä tonttia tonnilla, eikä ainakaan Suomessa, mutta Amerikan ihmemaa tarjoaa tässäkin kaikenlaisia mahdollisuuksia.

Asuntosijoittajan tuttu amerikkalainen kiinteistönvälittäjä vinkkasi Facebookissa, että ebayssa (Amerikan huuto.net) on tarjolla mielenkiintoisia tonttidiilejä, ja lähetti linkin yhteen niistä, puolikkaan eekkerin (n. 2000m2) tonttiin parinkymmenen kilometrin päässä Greenvillen kaupungista Etelä-Carolinassa. Tontin lähtöhinta oli 122 dollaria, mutta välittäjän mukaan tontin käypä arvo pyörii jossain 4000-6000 dollarin välillä. Hetken alueeseen tutustuttani päätin tarttua kiinni haasteeseen ja laittaa sisään oman bidin tontista. Aluksi hinta nousi madellen, mutta vähitellen summat alkoivat nousta ja satasista noustiin tonniin. Asuntosijoittaja on edelleen mukana biddaamassa tästä tontista, aikaa on enää jäljellä alle vuorokausi ennen kuin biddaus päättyy. Näinköhän sitä kohta omistetaan maata Etelä-Carolinasta, täysin tuntemattoman kaupungin lähiöstä...that remains to be seen...!

To be continued...

sunnuntai 20. toukokuuta 2018

Tilannepäivitystä

Vuosi on valumassa kovaa vauhtia kohti puolta väliä ja kesä lähestyy vauhdilla. Asuntosijoittaja-blogi on ajan puutteen takia ollut koko alkuvuoden enemmän tai vähemmän suunnittelemattomalla tauolla, on vaan ollut niin paljon kaikkea, että aika ei yksinkertaisesti ole riittänyt blogin päivittämiseen. Mutta nyt otetaan hieman vahinkoa takaisin ja päivitellään tilannetta:

Asunto 3. vuokraus

Asunto kolmosen vuokralainen sanoi itsensä irti marraskuussa 2017, joten kaikkien joulukiireiden keskellä piti alkaa etsimään uutta vuokralaista. Ilmoitus oikotie.fi:hin, vuokrapyyntö ennallaan ja BANG, asunto meni vuokralle kertalaakista siten, että uusi vuokralainen pääsi muuttamaan asuntoon jo joulun välipäivinä. Kriisi vältetty, eikä taaskaan tyhjiä kuukausia, juhuu!

Asunto 5. murtoyritys

Amerikassa sattuu ja tapahtuu. Sain maaliskuisena iltana sähköpostiviestin Amerikan kiinteistömanageriltani, että asunto viiteen oli yritetty murtautua parvekkeen kautta! Vuokralaiset olivat olleet kotona ja kuulleet kolistelua parvekkeelta. Kun he olivat laittaneet valot päälle, olivat roistot lähteneet karkuun ja tässä rytäkässä parvekkeen verkko-ovi oli mennyt rikki. Sheriffi oli kutsuttu paikalle ja asiasta nousi iso haloo rauhalliseksi tiedetyllä asuinalueella. Asunto viisi sijaitsee aidatulla alueella (gated community) joka on suurimmaksi osaksi valmistunut vuosina 2006-2007, juuri ennen asuntojen hintojen rojahdusta. Nyt kun asuntokauppa taas kulkee Amerikassa, niin alueelle tehdään täydennysrakentamista, josta johtuen alueen portit ovat auki yötä päivää, ja veikkaan että nämä avonaiset portit ovat kutsuneet epätoivottuja kulkijoita alueelle. ARGH!

Amerikan asuntojen vuokranmaksusekoilut

Amerikan asuntojen vuokrat maksetaan manageriyritysten toimesta omille pankkitileilleen, Järjestelmäpäivityksestä (tjsp.) vuokrat ovat menneet useamman kuukauden ajan ristiin väärille pankkitileille, joka aiheuttaa taas ylimääräistä vaivaa ja sähläystä. Asiaa ei helpota se, että managerimme vaihtui yllättäen uuteen henkilöön saman yrityksen sisällä. Uusi manageri on minulle vielä tuntematon suuruus, joten en tiedä yhtään millainen tyyppi on kyseessä. Toivon mukaan kesällä tapaan hänet livenä paikan päällä. Ja toivottavasti vuokrat alkavat mennä oikeille tileille, asiasta on nyt huomautettu niin monta kertaa..!

Perintökiinteistön kuviot

Tarkkasilmäiset ja -muistiset lukijat ehkä muistavat että Asuntosijoittaja peri kiinteistön viime vuonna. Asiat tämän perintökiinteistön suhteen ovat edenneet vaihtelevasti, tyyliin yksi askel eteen, kaksi taakse...Kiinteistö on tarkoitus myydä, ja sille löytyikin ostaja, rakennusliike, joka suunnittelisi uuden asuinrakennuksen vanhan tilalle. Homman catch on se, että Asuntosijoittaja saa rahat vasta siinä vaiheessa kun uudiskohteeseen on löytynyt ostajat. Koska rakennusliikken tarjoama hinta oli toiveiden mukainen, sitouduin tähän diiliin siten, että rakennusliikkeelle jäisi puoli vuotta aikaa tehdä suunnitelmat ja markkinoida tontille tuleva uudiskohde. Kello alkoi tikittää helmikuun alussa, kohta ollaan kesäkuun alussa ja tähän mennessä on tapahtunut....no, eipä oikeastaan mitään! Tämä case on ollut yksi suurimpia stressin aiheuttajia viimeisten kuukausien ajan, eikä hommasta näytä tämän rakennusliikkeen kanssa tulevan yhtään mitään. Lienee aika tutkia plan B:ta.

Uusia suunnitelmia

Luin huhtikuun Taloustaito-lehdestä sijoittajasta, joka omistaa useita autotalli ja -paikkaosakkeita ja vuokraa niitä ulos. Sain artikkelin myötä ajatuksen, josko tässä olisi seuraava aluevaltaus omaan sijoitussalkkuun. Itseäni houkuttaa pääsy kohtuullisen vakaisiin sijoituskohteisiin huomattavan edullisilla kustannuksilla. Autopaikkaosakkeita saattaa halvimmillaan saada satasilla, ja jos tuottoa tulee kulujen jälkeen joitakin kymppejä kuukaudessa, alkavat tuottoprosentit olla kohdillaan, ainakin pääkaupunkiseudun mittakaavassa. Viime viikkoina olenkin löytänyt itseni useamman kerran selailemasta autotalli, -halli ja -paikkailmoituksia netistä ja paikallislehdistä. Saapa nähdä miten tämän asian kanssa käy..?!

Tässä siis pikaiset kuulumiset, kiitos kärsivällisyydestänne pitkän tauon aikana, ja tervetuloa taas mukaan! Palataan pian asiaan!

tiistai 24. huhtikuuta 2018

Suomen parhaimmat sijoitusblogit 2018

Otsikko kertoo olennaisen! Vaikka Asuntosijoittaja-blogi on on ollut alkuvuoden telakalla ajan puutteen vuoksi, on joku noteerannut blogin olemassaolon, sillä minulle ilmoitettiin pari viikkoa sitten että blogini on ehdolla vuoden 2018 parhaiden sijoitusblogien joukkoon talouteni.fi-palvelussa. Sieltä kysyttiin myös omia ajatuksiani sijoittamisen aloittamisen suhteen, joita sitten lähetinkin sinne. Ja istu ja pala, tänään sitten sain tiedon että Asuntosijoittaja-blogi on kuin onkin valittu Suomen 20 parhaan sijoitusblogin joukkoon! Mikä ilon ja onnen päivä...! =) Näin ollen blogin oikeasta yläkulmasta löytyy nyt asiasta kertova sinetti, jonka mukanaan tuoma paine toivon mukaan piiskaa blogistia vielä parempiin suorituksiin! Kiitos kaikille blogin lukijoille, ilman teitä tätä tunnustusta ei olisi tullut!