Isäni, joka hurahti asuntosjoittamiseen kypsässä 60+ iässä (otti mallia pojastaan??), aloitti kanssani keskustelun siitä, miten vuokra-asunnon tuotto lasketaan. Mielenkiintoinen kysymys, sillä erilaisia kaavoja laskea tuottoa tuntuu olevan useita, näin ollen yhtä oikeata tapaa ei siis liene ole. Itse tykkään pitää asiat simppelinä, joten peruskaavana käytän seuraavaa mallia:
Vuokratulo/kk x 12
- asunnon kulut (vastike, vesimaksu, muut maksut ja mahdolliset lainan korkokulut) x 12
/ asunnon hankintahinnalla
Eli näin yksinkertaisella kaavalla mennään, luvut voisivat näyttää esim. seuraavanlaisilta:
Tulot: vuokra 650€ x 12 = 7800€
Menot: vastike120€ + vesimaksu 18€ + lainankorkokulu 100€ x 12 = 2856€
Netto: 4944€
Asunnon ostohinta: 100000€
4944/100000 x 100 = 4,94%
Ylläolevassa mallissa päästään tyydyttävään, hieman alle viiden prosentin vuokratuottoon ennen veroja. Verot ovatkin sitten oma lukunsa, ja olen itse järkeillyt että on selkeämpi jättää verot huomioimatta vuokratuottoa laskiessa, koska se tekee tuoton laskemisen ja vertailun muihin sijoitusinstrumentteihin helpommaksi. Todellisuudessahan tuosta vuokratuotosta maksetaan pääomatuloveroa, joka on taas kiristymässä ensi vuonna, mikäli VVM:n budjettiesitys menee suunnitellusti läpi. Ja miksei menisi, sillä nykyinen ja edellinen hallitus ovat nimenomaan keskittyneet verojen korotuksiin yleisesti ja piensijoittajien kurjistamiseen erityisesti..
Kriitikot löytävät varmasti huomautettavaa laskukaavastani. Voidaan ihan aiheellisesti kysyä, onko asunnon ostohinta oikea kriteeri johon tuottoa kannattaa verrata. Jos sijoitusasunto on ostettu esim. 15 vuotta sitten hintaan 50.000€ ja sen arvo on tuplaantunut omistusaikana, olisiko kuitenkin parempi verrata tuottoprosenttia asunnon nykyarvoon? Ehkä, mutta ongelmaksi tulee se, että asunnon nykyarvo on aina vain arvio, ellei asuntoa myydä, joka on ainoa keino saada selville asunnon käypä arvo 100% varmuudella.
Onko blogin lukijoilla muita näkökantoja tähän tuoton laskemiseen? Mieluusti kuulisin argumentteja puolesta ja vastaan.
Oman pääoman tuotto on itselläni tärkeässä roolissa koska velkavipua on. Vuokratuottoa lasken saman kaavan mukaan.
VastaaPoistaJoo, tuo velkavivun käyttö ja oman pääoman tuotto ovat ihan valideja pointteja näissä laskelmissa. Täytyy tunnustaa, että itse en ole sitä edes laskenut, ehkä olisi syytä tehdä se!
VastaaPoistaItselläni on harrastus vielä sen verran uusi, että lasken sen kummemmin miettimättä tuottoprosentin arvoon ostohinta + varainsiirtovero + lainanperustamiskulu. Ostavuokraavaurastu -blogissa painotetaan remonttivaran lisäämistä tähän, omassa tapauksessani lähivuosien remonttivara on muutamia kymppejä / m2.
VastaaPoistaEntä tulevaisuudessa? Osakesalkussani olevien osakkeiden osinkoprosentin lasken markkina-arvon mukaan, en ostohinnan. Tällä periaatteella pitäisi kai määritellä jonkinlainen - varovainen - markkina-arvo sijoitusasunnolle. Pitääpä miettiä asiaa.
Remonttivara on ihan hyvä laskea, varsinkin jos kyse on vähänkään vanhemmasta kohteesta. Markkina-arvo vs. hankinta-arvo, molempi parempi. Pörssiosakkeiden kanssa tämä on helppoa koska tarkka markkina-arvo on koko ajan tiedossa.
VastaaPoista